Sanie­rung: Her­stel­lungs­kos­ten oder Erhaltungsaufwand?

Her­stel­lungs­kos­ten im Sin­ne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB, die über die Nut­zungs­dau­er abge­schrie­ben wer­den müs­sen, lie­gen vor, wenn die Maß­nah­men zur Instand­set­zung und Moder­ni­sie­rung eines Gebäu­des ins­ge­samt über eine zeit­ge­mä­ße sub­stanz­er­hal­ten­de Erneue­rung hin­aus­ge­hen und den Gebrauchs­wert des Gebäu­des ins­ge­samt deut­lich erhö­hen und damit für die Zukunft eine erwei­ter­te Nut­zungs­mög­lich­keit geschaf­fen wird. Von einer deut­li­chen Erhö­hung des Gebrauchs­werts ist z. B. aus­zu­ge­hen, wenn der Gebrauchs­wert des Gebäu­des (Nut­zungs­po­ten­ti­al) von einem sehr ein­fa­chen auf einen mitt­le­ren oder von einem mitt­le­ren auf einen sehr anspruchs­vol­len Stan­dard geho­ben wird.

Der Stan­dard eines Wohn­ge­bäu­des bezieht sich auf die Eigen­schaf­ten einer Woh­nung. Wesent­lich sind vor allem Umfang und Qua­li­tät der Hei­zungs-, Sani­tär- und Elek­tro­in­stal­la­tio­nen sowie der Fens­ter (= zen­tra­le Aus­stat­tungs­merk­ma­le). Führt ein Bün­del von Bau­maß­nah­men bei min­des­tens drei Berei­chen der zen­tra­len Aus­stat­tungs­merk­ma­le zu einer Erhö­hung und Erwei­te­rung des Gebrauchs­wer­tes, hebt sich der Stan­dard eines Gebäudes.

Sehr ein­fa­cher Stan­dard liegt vor, wenn die zen­tra­len Aus­stat­tungs­merk­ma­le im Zeit­punkt der Anschaf­fung nur im nöti­gen Umfang oder in einem tech­nisch über­hol­ten Zustand vor­han­den sind (Bad ohne Hei­zung, Fens­ter mit Ein­fach­ver­gla­sung, tech­nisch über­hol­te Hei­zungs­an­la­ge (z. B. Kohleöfen) 

Mitt­le­rer Stan­dard liegt vor, wenn die zen­tra­len Aus­stat­tungs­merk­ma­le durch­schnitt­li­chen und selbst höhe­ren Ansprü­chen genügen.

Sehr anspruchs­vol­ler Stan­dard liegt vor, wenn bei dem Ein­bau der zen­tra­len Aus­stat­tungs­merk­ma­le nicht nur das Zweck­mä­ßi­ge ver­wen­det wur­de, son­dern vor allem hoch­wer­ti­ge Mate­ria­li­en ver­wen­det wur­den (= Luxussanierung).

Ergeb­nis: Anschaf­fungs­kos­ten eines Gebäu­des sind die Auf­wen­dun­gen, die geleis­tet wer­den, um das Gebäu­de zu erwer­ben und es in einen betriebs­be­rei­ten Zustand zu ver­set­zen, soweit sie dem Gebäu­de ein­zeln zuge­ord­net wer­den kön­nen. Hier­zu gehö­ren auch die Neben­kos­ten und die nach­träg­li­chen Anschaf­fungs­kos­ten. Ent­schei­dend ist auch, wel­chen Stan­dard das Gebäu­de nach der Sanie­rung haben wird (sehr ein­fach, mit­tel oder sehr anspruchs­voll). Bau­maß­nah­men, die das Gebäu­de auf einen höhe­ren Stan­dard brin­gen, machen es betriebs­be­reit, sodass die­se Kos­ten den Anschaf­fungs­kos­ten hin­zu­zu­rech­nen sind. 

Erwei­te­rung und Erhö­hung des Stan­dards füh­ren zu Her­stel­lungs­kos­ten. Das ist der Fall, wenn Bau­maß­nah­men den Nut­zungs­wert eines Gebäu­des in bestim­men­den Berei­chen der zen­tra­len Aus­stat­tungs­merk­ma­le betref­fen und mit der Ver­bes­se­rung von min­des­tens zwei wei­te­ren Berei­chen der zen­tra­len Aus­stat­tungs­merk­ma­le zusam­men, zu einer Hebung des Stan­dards führen.

Pra­xis-Bei­spiel:
Im Anschluss an den Erwerb eines leer­ste­hen­den, bis­her als Büro genutz­ten Ein­fa­mi­li­en­hau­ses, das für eine Ver­mie­tung zu frem­den Wohn­zwe­cken vor­ge­se­hen ist, wird im bis­her nicht aus­ge­bau­ten Dach­ge­schoss ein zusätz­li­ches Bade­zim­mer ein­ge­rich­tet. Außer­dem wer­den ein­fach ver­glas­te Fens­ter durch iso­lier­te Spros­sen­fens­ter ersetzt und die Leis­tungs­ka­pa­zi­tät der Elek­tro­in­stal­la­ti­on durch den Ein­bau drei­pha­si­ger an Stel­le zwei­pha­si­ger Elek­tro­lei­tun­gen maß­geb­lich auf­ge­bes­sert sowie die Zahl der Anschlüs­se deut­lich gestei­gert. Hier­durch tritt eine Ver­bes­se­rung von zwei wei­te­ren Berei­chen der zen­tra­len Aus­stat­tungs­merk­ma­le ein, sodass die­se Auf­wen­dun­gen zu Anschaf­fungs­kos­ten des Gebäu­des führen.