Grund­stücks­be­wer­tung: Kel­ler­räu­me als Wohnfläche

Der Grund­steu­er­wert ist im typi­sier­ten Ertrags­wert­ver­fah­ren anhand der Wohn­flä­chen­ver­ord­nung (WoFlV) zu berech­nen. Das Finanz­ge­richt hat ent­schie­den, dass Kel­ler­räu­me, die nicht für Wohn­zwe­cke aus­ge­baut wur­den, als Zube­hör­räu­me bei der Berech­nung nicht mit ein­zu­be­zie­hen sind.

Pra­xis-Bei­spiel:
Im vor­lie­gen­den Fall geht es um die Fra­ge, ob die Flä­che eines im Kel­ler gele­ge­nen Raums ein­zu­be­zie­hen ist. Die Wohn­flä­che in den ober­ir­di­schen Geschos­sen des Ein­fa­mi­li­en­hau­ses beläuft sich auf 147,31 m² (Innen­räu­me 144,31 m² zuzüg­lich 25% der Ter­ras­sen­flä­che von 12 m²). Im Kel­ler, der voll­stän­dig unter­halb des Boden­ni­veaus liegt, befin­det sich ein 26,44 m² gro­ßer Raum, der eine Höhe von 2,10 m hat, beheiz­bar ist und über ein 0,45 m x 0,95 m gro­ßes Fens­ter ver­fügt. Er wird nur über einen Licht­schacht, der mit einem Git­ter abge­deckt ist, vom Tages­licht erreicht und belüf­tet. Bei der Bewer­tung im typi­sier­ten Ver­fah­ren leg­te das Finanz­amt eine Wohn­flä­che von 147 m² zuzüg­lich 26 m² Kel­ler­raum zugrun­de, ins­ge­samt also 173 m².

Ein Ein­fa­mi­li­en­haus ist im typi­sier­ten Ertrags­wert­ver­fah­ren nach der Wohn­flä­chen­ver­ord­nung zu bewer­ten (§ 250 Abs. 2 Nr. 1 BewG). Danach ermit­telt sich der Grund­steu­er­wert aus der Sum­me des kapi­ta­li­sier­ten Rein­ertrags (Bar­wert des Rein­ertrags) und des abge­zins­ten Boden­werts. Nach Auf­fas­sung des Finanz­ge­richts hat das Finanz­amt den kapi­ta­li­sier­ten Rein­ertrag unzu­tref­fend berech­net, soweit es die Grund­flä­che des Kel­ler­raums in die maß­geb­li­che Wohn­flä­che ein­be­zo­gen hat. Das Finanz­ge­richt ver­weist dar­auf, dass die Wohn­flä­che im Rah­men der Grund­steu­er­wert­fest­stel­lung im typi­sier­ten Ertrags­wert­ver­fah­ren anhand der Wohn­flä­chen­ver­ord­nung zu berech­nen ist. Kel­ler­räu­me, die nicht zum dau­ern­den Auf­ent­halt für Wohn­zwe­cke aus­ge­baut wur­den, sind hier­bei als Zube­hör­räu­me nicht ein­zu­be­zie­hen (§ 2 Abs. 3 Nr. 1 Buchst. a. WoFIV). Der Kel­ler­raum wur­de als Lager­raum genutzt, der nicht zu Wohn­zwe­cken nutz­bar und somit als typi­scher Zube­hör­raum zu qua­li­fi­zie­ren ist. Es lag kei­ne Nut­zungs­mög­lich­keit zu Wohn­zwe­cken vor, weil kein Boden­be­lag und nur ein unzu­rei­chend geeig­ne­tes Fens­ter zur Belüf­tung und Beleuch­tung vor­han­den war.

Auch in der Fach­li­te­ra­tur wird über­wie­gend die Auf­fas­sung ver­tre­ten, dass die maß­geb­li­che Wohn­flä­che nach der Wohn­flä­chen­ver­ord­nung zu ermit­teln ist. Damit sind Kel­ler­räu­me nicht ein­zu­be­zie­hen, wenn sie nicht zum dau­ern­den Auf­ent­halt für Wohn­zwe­cke aus­ge­baut wurden.